Solbelægning i ejerlejlighed: hvad det er, hvem det er og hvem der betaler vedligeholdelse

Det flade tag er den flade del af tagbeklædningen af ​​bygningen, og da dens uundgåelige funktion skal betragtes som en fælles del eller på anden måde af fælles interesse

Solbelægning i ejerlejlighed: hvad det er, hvem det er og hvem der betaler vedligeholdelse

Funktion og egenskaber ved solbelægningen

Solbelægning

Den uundgåelige funktion af solbelægning det er at dække bygningen; det er et grundlæggende element, der fuldender ejerlejlighed bygningen.
Ud over denne elementære definition er de spørgsmål af største interesse i forbindelse med solbelægningen de der er forbundet med hans ejendom og dermed fordelingen af udgift vedligeholdelse og genopbygning.
Lad os starte med de profiler, der vedrører ejendommen; l 'kunst. 1117 c.c. indikerer, blandt de dele, der skal betragtes som fælles ejendom, solbelægningerne.
For ikke at overveje den fælles ejendom, skal tingene, delene eller plantene udvej, alternativt to elementer:
a) i købsakt eller kontraktbestemmelsen skal udtrykkeligt fastslå, at en ejendom kun ejes af et ejerlejlighed eller flere lejlighedskomplekser, men ikke alle (dette er betydningen af ​​forekomsten, hvis det modsatte ikke er titlen i artikel 1117 c.c.);
b) det særlige gode, for deres eget iboende egenskaber relateret til bygningen, betragtes det ikke som en tilbehør og funktionel del for at nyde dele af bygningens eksklusive ejerskab.
I tilfælde af solbelægningFor de overvejelser, der blev foretaget i begyndelsen, er det klart, at kun købsakten kan sikre, at det samme ikke kan betragtes som fælles ejendom for alle eller i det mindste en gruppe af ejerlejligheder (dette er tilfældet med den såkaldte delvise ejerlejlighed).
I dette tilfælde vil det i så fald forekomme i et tilfælde som dette, man vil tale om sol tag af eksklusivt ejerskab.
Loven regulerer ikke eksplicit denne sag, men den Kassationsdomstol han havde lejlighed til at understrege ved flere lejligheder, at i sådanne tilfælde kunst. 1126 c.c. dedikeret til solbelægning i eksklusiv brug, dvs. til de tilfælde, hvor fortovet på trods af ejerlejlighed er givet til brug for en eller en gruppe af ejerlejligheder.
Ejendommen eller den eksklusive ejendom i solbelægningen eller reserven til eksklusiv brug påvirker fordelingen af ​​udgifter til vedligeholdelse og genopbygning.

Udgifter til reparation af solbelægningen

den købsaktioner, blev det sagt tidligere, de kan reservere brugen af ​​belægningen til en eller en gruppe af ejerlejligheder.
I dette tilfælde skal du ændre omkostningsfordelingskriterium på grund af den mere intensive brug, som brugerne kan lave. Retsvidenskaben, med hensyn til fortrolighed og legitimitet, har præciseret, at reglen også finder anvendelse i tilfælde af belægning af eksklusiv ejendom, da den har til formål at dække hele bygningen.
L 'kunst. 1126 c.c. dikteret for at regulere fordelingen af ​​udgifter til reparationer og genopbygning af fortovsstaterne:
«Når brugen af ​​solbelægning eller en del heraf ikke er fælles for alle ejerlejligheder, skal de, der udelukkende bruger det, betale for en tredjedel af omkostningerne ved reparationer eller genopbygning af fortovet; de andre to tredjedele er ansvaret for alle boliger eller bygningsboliger, som solbelægningen tjener i forhold til værdien af ​​gulvet eller gulvdelen af ​​hver.».
I praksis er det i tilfælde, der er reguleret af loven, nødvendigt at fastslå væsentligt Hvem ejer en lejlighed under solbelægningen og som følge heraf opkræver han på grund af en kvote svarende til den millionæreste værdi af hans ejendomsenhed en tredjedel af udgifterne til vedligeholdelsesarbejde.
Hvad sker der hvis belægningen er fælles ejendom men for den særlige konformation af bygningen dækker kun nogle fast ejendom enheder?
Vi stillede os selv spørgsmålstegn ved, at der ikke er nogen lille hensyntagen til hvad der angår opdeling af udgifter, fordi det ikke var helt klart, om kunsten. 1126 c.c. fundet ansøgning kun til brug for begge de krav, der er angivet i den, eller hvis det også kunne anvendes, når det endda til fælles brug for alle det tjente som en dækning kun til en del af ejerlejlighederne.

Solar tagdækning omkostninger

Hun har behandlet affære la Kassationsdomstol, som sagde det «denne afhandling er i klar kontrast til kunsten. 1126 cc, som forudsætningen for denne regels anvendelighed er, at en ejerlejlighed udelukkende benytter solbelægningen, [...] eller med henblik på anvendelsen af ​​den pågældende regel er tilstrækkelig tilstedeværelsen af ​​kun den anden betingelse påtænkt af det samme, det vil sige det faktum, at solbelægningen ikke tjener som dækning for alle de bygningsenheder, der udgør ejerlejlighed»(Samt Cass. 20. marts 2009 n. 6889).
Hvis ejerlejlighed har mere solbelægninger, er hver ejer forpligtet til kun at deltage i udgifterne til det fortov, hvorfra han / hun trækker nytteværdi (kunst. 1123, tredje afsnit, c.c.).
Som det fremgår af kassationsretten, «Fordelingskriteriet i henhold til art. 1126 c.c. Den anvendes i tilfælde af belægning i brug eller eksklusiv ejendom til en ejerlejlighed (eller til en gruppe af condòmini), forudsat at nødvendigheden af ​​vedligeholdelsesinterventionen ikke udelukkende hidrører fra nævnte ejerlejlighed. i dette tilfælde vil der faktisk være erstatningskrav for aktiver i varetægt i henhold til kunst. 2051 c.c. » (se i denne forstand Cass. 17. januar 2011 n. 941).
Så længe skaden ikke er forårsaget af ejeren eller af brugeren, skal alle ejerlejligheder bidrage til udgifter til bevaringsinterventioner, i det omfang der er angivet i den pågældende standard.

Giv op med brugen af ​​solbelægningen

Det er muligt give op til udelukkende brug af solbelægningen?
Hvis ja, hvad er de direkte kølvandet af denne handling?
Og endelig: i det form skal afkald udtrykkes?
Lad os starte med en bestemt kendsgerning: vi taler om den rigtige ret til glæde på noget andet, der styres af kunst. 1021 c.c.
I ejerlejlighed er det normalt, at eksklusiv brugsret solbelægningen ydes i kraft til ejerne af loftsgulvene eller efter eget valg til ejerne af de øverste etager med hensyn til nedenstående.
I denne sammenhæng er første konklusion at vi kan tegne er følgende: ejeren af ​​penthouse, som repræsenterer den eneste adgang, kan ikke afstå brugen af ​​det gode, fordi det ville være umuligt. Konsekvensen er derfor, at kun dem, der er eksklusive brugere af fortov, som kan afstå fra brugen, går tilbage til at blive frit brugt af alle ejerlejligheder, har mulighed for at afstå fra det.
Konsekvenserne af afkald de er af to typer:
a) vedrørende ansvar;
b) med hensyn til fordelingen af udgift.
Hvad angår det første punkt, er det klart, at genudvidelse af ejendomsretten (i dette tilfælde ejerlejlighed) bringe ejerlejlighederne i et samlet ansvar uden at kunne stille brugerne spørgsmålstegn ved deres uagtsomhed i bevarelsen.
Hvad angår opdeling af udgifter, Højesteret har haft mulighed for at præcisere, at hvis den særlige nydelse ophører, hvilket som følge heraf overfører til alle ejerlejligheder, er det logisk, at forpligtelsen til at betale den del af udgifterne, som loven genopretter til en sådan fornøjelse, også slukker (Cass. 10. april 1996 n. 3294).
Kort sagt, den omkostningsfordeling Vedligeholdelse skal returnere klassikeren i henhold til kunst. 1123 c.c., medmindre andet er aftalt mellem alle ejerlejligheder. Med hensyn til forældelsens form skal den skrives og transkriberes ved konservatoriet af offentlige ejendomsregistre.
De samme konklusioner kan også nås i forhold til sol tag af eksklusivt ejerskab, med en forskel: i dette tilfælde kræves en kontrakt (selv en donation), med hvilken ejerlejen overfører ejendomsretten til alle andre ejerlejligheder.

Kan omdannelsen af ​​taget til et soltag være muligt?

tag og solbelægning: hæv din hånd, hvem blandt ejere af sidste etage i en bygning i et ejerlejlighed aldrig har tænkt (eller måske ikke har gjort) for at omdanne en del eller alt taget til eget brug.
Denne praksis, som lært af retspraksis, i sin konsoliderede orientering, som det er sædvanligt at sige i teknisk jargon, er det ulovligt. Lad os se hvorfor.
Det er ikke ualmindeligt at komme på tværs af domme (som repræsenterer den konsoliderede orientering om emnet), hvori det hedder, at ændring af en del af ejerlejlighedstaket på terrassen til eget brug af bygherren skal betragtes som ulovligt for overtrædelse af artikel. 1102 c.c.
Ifølge Højesteret, i disse tilfælde handler det ikke om ændringer, der tager sigte på den bedste nydelse af den fælles ting, hvordan «snarere end en bevilling af en del af bygningen (tag), som som et resultat af transformationen trækkes fra enhver mulighed for fremtidig nydelse af den anden condòmini (se til dette formål cassering 5 juni 2008 nr. 14950, cassation 12. marts 2007 nr. 5753, cassation 16. november 2006 nr. 24414)».
I det væsentlige, hvem forvandler det fælles tag til et soltag til udelukkende brug tager i besiddelse af et fælles gode (med alt Og hvis en eksklusiv bevilling ikke kommer fra transformation?
Kort sagt, hvis man omdanner tag er muligheden for brug af alle ejerlejligheder upåvirket af belægning?
Selv i dette tilfælde kunne vi finde os foran en ulovlig ændring, sidenkunst. 1102 c.c. tillader ikke ændringer, der kan ændre bygningens arkitektoniske udsmykning.
I sidste ende er den eneste måde at være 100% sikker på ikke at mødes tvister er at opnå skriftligt samtykke fra alle interesserede parter, det vil sige alle ejerlejligheder en reel kontrakt med hvilken ejendommen sælges eller i det mindste udelukkende brug af taget eller en del heraf.
Med alle bilag knyttet til muligheden for transkription af denne aftale.



Video: