Foreløbigt salg med forventet effekt: Hvordan virker det?

Hvad er en foreløbig kontrakt for forventede effekter, hvordan det virker, og hvorfor det kan være hensigtsmæssigt at ty til denne særlige type kontrakt.

Foreløbigt salg med forventet effekt: Hvordan virker det?

Karakteristika for den foreløbige kontrakt for forventede virkninger

En særlig form for foreløbig kontrakt af køb af fast ejendom er den foreløbige kontraktannonce forventede effekter. Med denne type foreløbige kontrakt etablerer parterne fra tidspunktet for bestemmelsen at forudse nogle af virkningerne af den endelige kontrakt.
Før vi går ind for fordelene ved behandlingen af ​​denne kontraktlige ordning, forudsætter vi, at den foreløbige kontrakt er den kontrakt, som sælger og køber begå henholdsvis at sælge og købe. Dette er især en effektiv retlig transaktion blot obligatorisk.
Ved underskrivelsen af ​​den foreløbige kontrakt (ellers angivet kompromis) stigerforpligtelse af kontrakt, det vil sige at fastsætte inden for en dato fastslået endelig kontrakt. Den retmæssige ejendomsretranslationelle virkning er kun produceret med sidstnævntes bestemmelse for notaren.

Foreløbigt salg med forventede effekter


Med foreløbig kontrakt til forventede effekter den lovende sælger og den lovende køber er ikke begrænset kun til den gensidige antagelse af forpligtelsen til at indgå en fremtidig kontrakt, men forudse en del af ydeevne normalt forbundet med den endelige kontrakt.
Derfor forventer vi levering af det gode og det betaling den pris, selv delvist.
Faktisk kan det ske, at den lovende køber anmoder om levering af nøglerne på ejendommen på dagen for den foreløbige for at afhænde aktivet, selv før den translatoriske effekt af salget realiseres.
Den lovende køber er sådan indtastet på forhånd i materiale tilgængelighed Ejendom.
Sælgeren forbliver ejer af aktivet op til notarialgods, dato, hvorpå saldoen af ​​prisen og overdragelsen af ​​ejerskab finder sted.

Hvorfor indlede en foreløbig forventet effekt?

Vi stĂĄr over for en type kontrakt, der anerkendes af vores retssystem, og som finder sted stadig bredere spredning inden for fast ejendom salg.
Dette er berettiget af hans fitness at tilfredsstille behov af praktisk art.
For eksempel, hvis den potentielle køber finder sig ude af stand til at bo et andet sted allerede har solgt sit nuværende hjem, kan det vise sig at være et særligt nyttigt værktøj.
En anden hypotese kan være tilfældet, hvor den lovende køber hurtigst muligt skal ind i huset for at gennemføre renoveringer. Huset har brug for nogle indgreb, og det ville være køberens hensigt at få dem henrettet før akten for notarius publicus.
Du kan også bruge afregningsaftalen med forventede effekter, hvis den lovende sælger skal færdiggøre administrative procedurer at regulere bygningen eller afvikle realkreditlånet før notarialgaven.
I grund og grund giver de foreløbige forventede effekter dig mulighed for at begå, mens man venter på nogle aspekter af den fremtidige kontrakt, som du har til hensigt at fastsætte, at blive defineret og reguleret.
Afslutningsvis tillader denne kontraktlige ordning parterne at opnå guder fordele at det med en ren og simpel foreløbig kontrakt ikke kunne opnås.
Lad os analysere det mere detaljeret.

Levering af ejendommen i de foreløbige til forventede følelser

Fordelen for køberen om at fastsætte en foreløbig forudsætning for de virkninger, der normalt skyldes undertegnelsen af ​​det endelige er l'post tidligt i nydelse af ejendomsobjektet for salg.
Lære og retspraksis har ofte stillet spørgsmål om juridisk karakter af den foreløbige kontrakt for forventede effekter for at løse eventuelle tvister mellem sælger og køber.
Der blev lagt særlig vægt på stillingen af ​​den tilgodehavende køber på forhånd i nydelse dell 'ubevægelig for at udlede de fordele, der normalt opnås med den endelige kontrakt. Det er derfor nødvendigt at præcisere betydningen og konsekvenserne af materiale tilgængelighed opnået af køberen, når han opnår på forhånd nøgler dell 'ubevægelig.

Ejendomslevering


Det spørgsmål, vi vil svare på er: Det handler om dentezione eller af besiddelse?
For at finde et svar er det først nødvendigt at identificere forskellene i betydningen mellem disse to begreber.
den kvalifikation juridisk status af den situation, som bestemmes af levering af aktivet i form af besiddelse eller tilbageholdelse har væsentlige konsekvenser. Det handler ikke kun om klassificering, da problemet har vigtige praktiske konsekvenser. Afhængigt af den ene eller den anden indstilling følger det muligheden for eller ikke at påberåbe sig disciplinen fornegativ besiddelse og muligheden for eller ikke at udøve dem besiddelse handlinger.
Ifølge den mest udbredte definition er besiddelse er magt faktisk på en hvad i overensstemmelse med indholdet af ejendomsretten (eller anden rigtig ret) og ledsaget afanimus possidendi.
Det menes at tilbageholdelse har til fælles med besiddelse af corpus possessionis, selv om indehaveren er blottet af de førnævnte animus, at anerkende de tilhørende andre af sagen.
Dommere af fortjeneste og legitimitet blev udtalt på spørgsmålet, og der var talrige fortolkningsretningslinjer, der fulgte efter hinanden. For at afgøre, om der er en besiddelse eller en eneste besiddelse ved leveringsgrundlaget, skal der henvises tilpsykologisk element af emnet, der nyder godt af det gode. Med henblik herpå vil det være nødvendigt at kontrollere, om leveringen af ​​varen er begrundet i en kontrakt med reelle virkninger eller ved en kontrakt med obligatoriske virkninger.
Kun i det første tilfælde vil du have en animus possidendi; du holder ting, det er som om du var ejerne. Hvis det i kraft af kontrakten er anerkendt, er altruden af ​​sagen anerkendt i stedet, vil der være en kvalificeret tilbageholdelse.

Hvad kassationsretten siger

For at bilægge tvister relateret til et sådant vigtigt problem, Domstolen af Højesteret med en regerende a Forenede Sektioner den 2008. Det afklarede den juridiske karakter af de foreløbige forventede virkninger, der vedrører aspekter relateret til dens disciplin, som f.eksnegativ besiddelse og beskyttelse af den lovende køber.
Med sætning den 27. marts 2008 n. 7930 højesteret fastslog, at i løfte om salg, når det er aftalt den levering den godt inden indgåelsen af ​​den endelige kontrakt er der ingen forventning om omsætningseffekterne.
Det første konstaterede aspekt er det med levering af'ejendom Ejerskabet forekommer ikke.
Forholdet mellem den lovende køber og sagen skal defineres som tilbageholdelse og ikke som besiddelse.
Det er især en kvalificeret tilbageholdelse udøvet af den lovende køber i egen interesse og anerkendelse af andres titel (udlændinges udnævnelse).
Denne fortolkende holdning ikke gør det muligt at erhverve ejendom gennem instituttet fornegativ besiddelse, den langvarige og kontinuerlige besiddelse over tid på sagen.
Kun ved at kvalificere den lovende køber som ejer ville der være mulighed for at have brugt det gode ved at gå uden afbrydelse i tyve år.
De såkaldte rester interversione den besiddelse i medfør af artikel 1141 i borgerloven, på grundlag af hvilken på visse betingelser a forandring besiddelse af Det skal påvises, at indehaveren på et tidspunkt ophørte med at udøve de facto magt over udlændingepræsentationen og begyndte at udøve sin egen nominering.

Kompromis med hussalg med nøgle levering


Kassationsretten ønskede at tage et yderligere skridt og fastslå, at i tilfælde af at den lovende køber kommer ind kontakt med den ting, erhverver fordel af nydelse af det samme skal vi konfigurere en kontrakt af lån gratis. Hvis der ved levering skulle betales en sum penge (som en del af salgsprisen), ville der være en kontrakt af lån.
Ved siden af ​​det foreløbige er to tilføjet supplerende kontrakter typisk (lån eller realkreditlån).
En kompleks mekanisme etableres for at opnå et økonomisk resultat, der opnås, ikke takket være en enkelt kontrakt, men snarere gennem en koordineret flerhed af juridiske transaktioner, der hver har en selvstændig årsag, men funktionelt forbundet med det foreløbige.

Beskyttelse af den lovende køber

Alt denne forudsætning forsøger vi at forstå, hvad der er beskyttelsen af ​​køberen, som i forvejen er placeret i nydelsen af ​​ejendommen for at kunne bruge den.
Hvad sker der, hvis de gode resultater opnås, bliver de tydelige laster og difettjeg for hvilken i tilfælde af salg loven giver en garanti fra sælger?
Spørgsmålet om, hvorvidt en omfattende fortolkning af reglerne om salg kan udføres, henvises til beskyttelsen af ​​den lovende køber, der modtog huset før gerningen.
Med bestemmelserne i sætning nr. 3028 af 16. februar 2015 fastlægger Højesteret et grundlæggende princip i spørgsmålet om foreløbig lovgivning med forventede virkninger, nemlig at udløbsperioden for indberetning af mangler og lovens forældelsesfrist, der er fastsat i loven mod sælgeren, kan begynde at løbe kun med passagen af ​​ejendomsretten. I mangel af oversættelseseffekten, der frembringes ved undertegnelsen af ​​den endelige købekontrakt, er der ingen garanti til fordel for køberen.

Preliminære skatteaspekter med forventede effekter

Med de foreløbige forventede virkninger i skat afgifter er sælgerens ansvar.
Tænk på afgifterne som IMU og Tasi som vejer på ejeren af ​​ejendomsretten.
Skatter i forbindelse med overdragelsen af ​​ejendommen sommoms eller skatter af registrere de gælder på tidspunktet for notarial handling.
En anden ulempe, der skal fremhæves for sælgeren, er behovet for at henvende den retlige myndighed i tilfælde af opsigelse af kontrakten eller tilbagekaldelsen for at genoprette husets tilgængelighed, hvis modparten ikke fastsætter selskabets tilbagelevering.
Vedligeholdelsesomkostningerne for ejendommen opkræves stadig for sælgeren.



Video: