Foreløbig kontrakt: Hvad er de juridiske retsmidler, hvis ejendommen er dækket af et pant?

Hvad kan køberen gøre, hvis han indser, at ejendommen er pantsat efter underskrivelsen af ​​den foreløbige kontrakt? Hvad er beskyttelsen til fordel for køberen?

Foreløbig kontrakt: Hvad er de juridiske retsmidler, hvis ejendommen er dækket af et pant?

Hvad er den foreløbige kontrakt

den køb af fast ejendom det går normalt forud for bestemmelsen af ​​a foreløbig kontrakt, også kaldet kompromis, der reguleres af artiklen 1351 den civil kodeks.
Dette er den kontrakt, som parterne er forpligte gensidigt a fastsætte en fremtidig kontrakt, som de væsentlige aspekter forudbestemmer. Formålet med den foreløbige kontrakt er at fastlægge betingelserne for den fremtidige aftale på forhånd. Det vil kun være med endelig kontrakt af salg og køb, der finder sted på overførsel af ejendom af bygningen fra den ene side til den anden.

Den foreløbige kontrakt har i modsætning til den endelige kontrakt som led i parternes forpligtelse til at sælge (lovende sælger) og at købe (lovende køber).
Hvis en af ​​de to kontraherende parter ikke overholder de pålagte forpligtelser, kan den part, der kan overholde, kontakte dommeren for at få den tvungne fuldbyrdelse af kontraktforpligtelsen.
Det betyder at du kan bede om en dom der producerer effekter den endelig kontrakt ikke afsluttet. Dommerens bestemmelse overfører ejendomsretten til aktivet til køberen ved betaling af prisen.

Foreløbig kontrakt og pant

Hvad kan den lovende køber gøre, hvis han efter underskrivelsen af ​​den foreløbige salgskontrakt indser, at ejendommen er belastet af pant? Denne sag er underlagt bestemmelserne i den italienske borgerlige lovbog i artikel 1482 vedrørende salget.
Hvis det lovede aktiv er belastet af reelle garantier (som f.eks. Realkreditlånet) eller forpligtelser i forbindelse med udlæg eller beslaglæggelse ikke erklæret af sælgeren ved undertegnelsen af ​​den foreløbige kontrakt, vil den potentielle køber først og fremmest kunne suspendere den betaling den pris.
For det andet vil det spørge en dommer at rette en sigt at få annullering dell 'pant og frigøre ejendommen.
I tilfælde af at ejendommen ikke frigives fra sikkerhedsstillelsen, vil kontrakten blive forstået løst.
Under alle omstændigheder vil sælgeren afholdes på kompensation af skade lidt af køberen.
Ud fra den fremhævede lovgivning fremgår det klart, at sælger er forpligtet til at kommunikere eksistensen af ​​eventualitet for køberen begrænsninger eller garantier på det gode formål med det fremtidige salg.
Som angivet i artiklen 1337 af civillovgivningen:

Parterne i forhandlingerne og i indgåelsen af ​​kontrakten skal opføre sig i god tro (Civil Code)

Dette medfører for entreprenøren pligten til at levere uanset oplysninger kan undergrave den anden parts forhandlingsvilje.
I den foreløbige købsaftale ud over aktivet skal den pris, der skal betales og datoen for notarialgods, være nødvendigt at angive den mulige tilstedeværelse på ejendomme af realkreditlån eller andre skadelige byrder.

Forpagtede ejendom


Hvis den potentielle køber, inden han underskriver den endelige kontrakt, bliver opmærksom på tilstedeværelsen af ​​et pant ikke erklæret I den foreløbige kan han handle i retten for straks at anmode om opløsning den kontrakt. Dette er påstanden om Kassationsdomstol med sætning nr. 13208 af 28. maj 2013, som anerkender den lovende køber ret til at få ham opløsning den kontrakt til fiasko den sælger, uden at bede dommeren om at fastsætte et vilkår for ophævelse af pantet.
Højesteret, der bekræftede en tidligere juridisk orientering, overvejede anmodningen om at annullere begrænsningen kun fakultet køber, der ikke må forpligte sig ret til at træffe foranstaltninger til opsigelse.

Transkription af den foreløbige kontrakt og dens virkninger

En anden beskyttelse anerkendt af den lovende køber består af den mulighed, der er fastsat i loven, at fortsætte til transkription den foreløbig kontrakt. Hvad er det?
Transkriptionen af ​​en handling i de relevante offentlige registre er en formalitet efter udarbejdelsen af ​​den samme. Det er det nødvendige værktøj til at give reklame til den fastsatte kontrakt, eller at bringe den til viden af alle. Kun ved transkriptionen er kontrakten lovligt kendt til tredjeparter, det er dem modsatstillet. artikel 2645 bis af civillovgivningen har muliggjort transkription af den foreløbige salgskontrakt med henblik på at beskytte positionen af fremtidige køber for den periode, der går fra kompromisets bestemmelse til indgåelsen af ​​den endelige kontrakt for notaren.

Preliminær kontrakttranskription


For at blive transkriberet skal den foreløbige skrives i form af offentlig handling eller skrivning privat autentificeret. Transkriptionen har funktionen af erklærende reklame med virkning prenotativo. Lad os se, hvad det betyder.
Inden de notarielle gerninger fastsættes i forbindelse med de nødvendige kontroller og inspektioner, kan det opdages, at ejendommen lovet til salg er belastet af realkreditlån eller andre restriktioner.
På trods af de forpligtelser, der er indgået med kompromiset, kan sælgeren altid sælge ejendommen til en anden køber eller udgøre reelle rettigheder mindre end nydelse, som f.eks. En anden hypotese er, at det registrerer realkreditlån på ejendommen eller gennemgår afskærmninger eller anfald.
Der er derfor mange situationer, der kan kompromittere salget succes.
Her opnår transkriptionen af ​​foreløbig ekstrem betydning.
Med virkning fra en booking af købe, forårsager transkription den endelig kontrakt kan sejre på de transkripsioner eller påskrifter, der er foretaget mod den skyldige sælger efter transkriptionen af ​​den foreløbige kontrakt.
Køberen kan ikke modsætte sig, når den endelige kontrakt er blevet transkriberet, hvis nogen registrerede realkreditlån på datoen for deed og successiv en foreløbig. I overensstemmelse med prioritetsprincippet vil registreringen af ​​realkreditlånet derfor være ineffektiv hen imod køberen, som om det aldrig var sket.
Overdragelsen af ​​ejendommen vil blive vellykket.
De beskyttelser, der er fastsat i loven, er yderst vigtige, hvis vi mener, at køberen som følge af den indledende kontrakt normalt har lavet store udbetalinger af penge.
Transkriptionen af ​​det foreløbige, til fordel for køberen tillader indgåelse af salget uden at medføre ubehagelige hændelser.
Denne beskyttelse vil kun blive anvendt, hvis kontrakt af Handel endelig kommer transskriberet inden et år fra sin konklusion og i hvert fald ikke senere tre år fra transkriptionen af ​​den foreløbige.
Endelig skal det bemærkes, at transkriptionen af ​​kompromiset ikke vil frembringe nogen forbehold mod nogen form for forbehold realkreditlån transskriberet første af bestemmelsen af ​​den foreløbige og skjult af sælgeren. Det eneste middel mod den misligholdende part vil være opløsning den kontrakt ud over kompensation den skade.
Dette fremgår af sætning nr. 17270 af 30. juli 2014, som bekræfter en konsolideret tilgang fra kassationsretten til de Forenede Sektioner.
Endelig er det godt at afklare, at transkriptionens funktion ikke slutter med det foregående, da selv i tilfælde af manglende gennemførelse af det foreløbige på grund af sælgerens skyld spiller en afgørende rolle. Transkriptionen i de foreløbige ejendomsregistre udgør a særligt privilegium til fordel for den lovende køber.
Det er en form for garanti for jeg kreditter hidrørende fra den foreløbige selv, som afkast summer af penge tidligere betalt som en depositum og fremskridt.
Køberen, hvis gærningen ikke er fastsat, vil have en højre af forkøbsret, dvs. en ret til præference anerkendt ved lov. Når en kreditor har et privilegium over et aktiv, vil det blive foretrukket over de øvrige kreditorer i tildelingen af ​​de beløb, der opnås ved salg af aktivet efter ekspropriationsproceduren.
Som krævet under 2748 cc:

Kreditorer, der har pant på fast ejendom, foretrækker pant långivere, hvis loven ikke giver andet. (Civil kodeks)

Notaris forpligtelser i tilfælde af køb og salg af fast ejendom

Det er al notar at det er op til opgaven at udføre det passende kontrol om tilstedeværelsen eller fraværet af sikkerhedsstillelse, afgifter, hæftelser eller andre byrder, der er til skade for køberen.
Dette er Cassationens udtalelse med ordrenr. 21953 af 21.09.2017.
Det vil være notaren, der skal foretage de nødvendige checks for at få salget til at træde i kraft ogkøber kan indgå i fuld nydelse af de købte varer.
For tilstedeværelsen af ​​et pant i huset ikke kendt, køberen, såvel som imod sælger, vil handling mod notaren og beder om kompensation den skade.
Parterne kan altid dispensere notaren fra disse forpligtelser, idet han fritager dem fra kontrollen i forbindelse med overdragelsen af ​​mandatet.



Video: