Preliminært salg: hvad hvis sælgeren skifter mening?

Hvilke juridiske instrumenter er til rådighed for køberen, hvis sælgeren efter den foreløbige kontrakt nægter at sælge den lovede ejendom.

Preliminært salg: hvad hvis sælgeren skifter mening?

Foreløbig kontrakt og dens virkninger

Hvad sker der, hvis der efter bestemmelsen af ​​a foreløbig kontrakt af køb af fast ejendom sælgeren vil ikke sælge længere?
Vi ønsker at købe et hus, men efter at have underskrevet den foreløbige (o kompromis) sælger en nægteraf en eller anden grund at præsentere sig for notaren for gerningen.
Hvad kan køberen gøre og hvad er det beskyttelser tilbydes af loven.
Det første aspekt at fremhæve er, at med den foreløbige salgskontrakt er du endnu ikke blevet ejer af ejendommen. Det er kun med den næste notarial gerning det vil ske passage af ejendom og salget kan siges at være sket.

Indledende kontrakt


Den foreløbige kontrakt, der er beskrevet i civilkodeksens artikel 1351, er den kontrakt, som parterne er enige om forpligte til fastsætte, på et senere tidspunkt og på en aftalte måde kontrakten af endelig køb og salg (den notarielle gerning), hvoraf de væsentlige elementer bestemmes.
Det er derfor butikken skrevet skriftligt, hvormed ejeren af ​​ejendommen (promisee sælger) forpligter sig til sælge til den anden side (lovende køber), som forpligter sig til købe til den aftalte pris.
Kun kontraktforpligtelsen stammer fra det foreløbige; De typiske virkninger af salget vil blive produceret på et senere tidspunkt, netop på dato fra de dele, der normalt angives til gerning.
Denne tidsperiode kan være mere eller mindre lang, og alting kan ske.
Hvilke løsninger skal der vedtages, hvis sælgeren, der er involveret i overdragelsen af ​​ejendommen, trækker tilbage afviser signaturen den endelig kontrakt?
Der er mange veje, der kan gennemføres. Lad os se dem i detaljer.
I det tilfælde, hvor efter bestemmelsen af foreløbigt salg, den lovende sælger nægter at indgå den endelige kontrakt, det første skridt, som køberen skal gøre er sende til modparten en brev af advarsel til opfylde at bestille den til at blive vist på den dato, der blev fastlagt for notaren for underskrivelsen af ​​gerningen. I ovennævnte meddelelse skal køberen angive en frist inden for hvilken den fremtidige sælger skal opfylde; denne frist må ikke være mindre end 14 dage.
Hvis det formelle brev ikke har nogen virkning, skal der indledes en retssag.
Lad os se, hvad er de beskyttelser, der ydes til fordel for køberen.
Mere generelt har køberen to muligheder: afbrydelse fra den foreløbige kontrakt, anmoder om opløsning heraf, eller ved at få ret i sagen overførsel af ejendom, selv i mangel af sælgerens samarbejde.
I begge tilfælde vil det være i stand til at opnå erstatning for eventuelle skader som følge af sælgerens ulovlige adfærd i den første hypotese, fordi aftalen ikke blev indgået på grundlag af de indgåede tilsagn; i det andet tilfælde, hvis forsinkelsen i overdragelsen af ​​ejerskab har ændret sig til skade for køberen.

Tvunget udførelse af kontraktforpligtelsen

I tilfælde af at sælger en trash at præsentere sig for notar at fastsætte den endelige købekontrakt, kan køberen udøve tvangsoverensstemmelse.
Det er et værktøj, der gør det muligt for festen at afvikle i retten den misligholdende part, for at opnå en dom som har obligatorisk overførsel af bygningen selv uden samtykke fra sælgeren.
Køberen kan anmode om retten til at få retskendelse, ja erstatter til notarialgaven og producerer virkningerne af den endelige kontrakt, der aldrig er indgået.
Dommen, ud over at bestille passage af ejendom, kan også fastslå sælgerens fordømmelse til kompensation af nogen skade lider i mellemtiden af ​​den fremtidige køber til forsinkelse.
Ud over artikel 1351 i borgerloven omhandler artiklen også den foreløbige kontrakt 2932 hvori hypotesen forudses, hvor sælgeren (men det også kan være køber) ikke opfylder det foreløbige inden for det fastsatte tidsrum.
Betingelse for at opnå dom af overdragelse af ejendomsretten på ejendommen er atkøber udføre eller tilbyde at udføre, på den måde, der er foreskrevet i loven ydeevne (betaling af prisen).
Vedtagelsen af ​​den foreslåede ansøgning i henhold til artikel 2932 i den italienske borgerlige lovbog er underlagt denne formalitet. Du bliver nødt til at tilbyde den anden part betaling den pris som skal betales, når sætningen er afsluttet eller ikke længere kan appelleres.
Dette er det tidspunkt, hvor ejendomsrettens gennemgang vil finde sted.
Hvis alle ovenstående betingelser er opfyldt, er det godt at handle straks, hvis du ønsker at opnå beskyttelse af dine rettigheder.
Det er ikke rigtig hensigtsmæssigt at tolerere i lang tid trangheden hos dem, der lovede at sælge ejendommen og derefter skifte sig.
Tidens gang er et kontraproduktivt aspekt.
Hvem nægter at opgive det lovede hus kan i mellemtiden sælge det til andre, der kompromitterer den anden parts interesser.
Sidste afklaring: For at undgå ubehagelige overraskelser retlige anmodning direkte for at få en erstatning sætning af den endelige kontrakt, går det transskriberet på ejendomsmæglerne Kontoret for Territorial Agency (gamle Conservatory of Real Estate Registers).
På den måde vil de effekter, der fremkommer ved den efterfølgende overførselsbeslutning, også være imod nogen tredjepart, som ejendommen kunne sælges i mellemtiden.

Foreløbig kontraktsafgørelse

I tilfælde af at del Opfyldelsesparten er ikke interesseret i handlingen med henblik på den konkrete gennemførelse af forpligtelsen til at indgå det endelige salg, fordi villige til give op Til ejendommen kan han handle for opløsning den kontrakt og kompensation skade som følge af standarden. Manglende overholdelse af fristen for at komme til notaren udgør en overtrædelse af entreprenøren.

kompromis


Den artikel, der regulerer dette middel, modsat den forrige (handling for opfyldelse), er 1453 i civilloven, der bestemmer følgende:

I kontrakter med tilsvarende ydelser kan den anden efter eget valg, når en af ​​entreprenørerne ikke opfylder sine forpligtelser, anmode om opfyldelse eller opsigelse af kontrakten, bortset fra i hvert fald erstatning for erstatning. Beslutningen kan stilles, selv når dommen er blevet fremmet for at opnå opfyldelsen; men han kan ikke længere bede om opfyldelsen, når beslutningen er blevet anmodet om. Fra datoen for ansøgning om opsigelse kan defaulter ikke længere opfylde sin forpligtelse. Art. 1453 cod.civ.

I tilfælde af opsigelse (opløsning) af det foreløbige, vil køberen ikke længere være ejer af ejendommen og vil ikke længere skulle betale prisen. Køberen kan anmode for retten om at opnå opsigelsen af ​​den foreløbige kontrakt, hvis der ikke er indgået aftale med den anden part.
Tilstand til lovligt at anmode om opsigelse af kontrakten for dommeren er, atfiasko af sælgeren er alvorlig.

Bekræftelse depositum

I tilfælde af at den lovende køber har betalt en forskud depositum Ved underskrivelsen af ​​den foreløbige kontrakt vil den opfyldende del have højre af trække uden at skulle vende sig til retsmyndigheden.
Ved recessen ledsages af anmodningen til afkast den dobbelt af depositum betalt (en sum penge, der er gyldig som et forskud på den forfaldne pris).
Den lovmæssige regulering af depositum er indeholdt i artikel 1385 i borgerloven. Her er hvad der står:

Hvis et parti på tidspunktet for kontraktens indgåelse giver som et depositum en sum penge eller en række andre fungible varer, skal depositumet i tilfælde af opfyldelse returneres eller pålægges den forfaldne tjeneste.
Hvis den part, der afgav depositumet, er i misligholdelse, kan den anden part trække sig ud af kontrakten i betragtning af depositumet; hvis den part, der modtog den, er i misligholdelse, kan den anden part trække sig ud af kontrakten og kræve dobbelt indbetaling. Men hvis den ikke-misligholdende part foretrækker at anmode om udførelse eller opsigelse af kontrakten, er erstatning for erstatning reguleret af de generelle regler Art. 1385 cod.civ.

I tilfælde af betaling af depositum, hvis du benytter sig af fortrydelsesretten, kan du ikke træffe søgsmål for at få erstatning for den tabte skade.
Allerede er depositumet i sig selv forfriskende, hvis sælgeren misligholder det.
Faktisk minder vi os om, at for at få den dobbelte refusion af depositumet, er der ingen grund til at bevise, at du har lidt skade på den anden persons fejl eller kvantificerer det.
den kompensation af skade og den dobbelte restitution af depositum betragtes ifølge loven som alternativ og ikke-kumulative foranstaltninger.



Video: