Legitim underordnet effektiviteten af ‚Äč‚Äčdet forel√łbige til tildeling af l√•net

For cassationsretten er klausulen, der underordner effektiviteten af ‚Äč‚Äčden forel√łbige kontrakt om k√łb af en ejendom til tildeling af l√•net legitimt.

Legitim underordnet effektiviteten af ‚Äč‚Äčdet forel√łbige til tildeling af l√•net

Prelimin√¶rt k√łb og salg af ejendoms- og l√•nefinansiering

√ą muligt underordne effektiviteten af ‚Äč‚Äča forel√łbig af k√łb og salg af en ejendom ved koncessionen af l√•n?
Sp√łrgsm√•let er bestemt interessant, da det i praksis opst√•r meget ofte.

L√•neaftale for k√łb og salg af ejendom


Faktisk, hvis det p√• den ene side er √•benlyst, at den person, der sp√łrger om realkreditl√•net om at k√łbe en ejendom (endnu mere, hvis det er huset) ikke kan k√łbe ejendommen med sin egen styrke, er det ikke de fleste likviditet (faktisk er der helt sikkert f√¶rre tilf√¶lde af dem, der beder om l√•net, selv om de har likviditet, fordi de f.eks. vil tildele det til en anden eller i det mindste ikke vil forblive blottet), men samtidig er svaret p√• sp√łrgsm√•let ikke s√• indlysende.
Faktisk er anmodningen om at underordne effektiviteten af ‚Äč‚Äčden forel√łbige kontrakt til betingelsen om at yde l√•net ofte ikke accepteret af s√¶lgeren.
K√łberen, der gerne vil inds√¶tte den n√¶vnte klausul i kontrakten, finder s√•ledes, at han selv underg√•r store pres i modsat retning. Ja, fordi forventningen om l√•net tvinger s√¶lgeren til at vente.
På dette punkt udtrykte kassationsretten sig med sætning n. 22046, offentliggjort den 11. september 2018, i betragtning af, at klausulen er berettiget.
Lad os se, hvorfor Retten n√•ede til denne konklusion ved at give et par noter om den forel√łbige kontrakt og betingelsen for pr√¶stationen for kontraktens effektivitet.

Den forel√łbige kontrakt

den forel√łbig kontrakt det er i det v√¶sentlige den kontrakt, som parterne forpligter sig til at underskrive en anden kontrakt bagefter og giver mulighed for nogle eller alle elementerne.

Kontrakt abonnement


Den forel√łbige kontrakt par excellence er den direkte til salg af en fast ejendom.
I s√• fald forpligter parterne sig til at underskrive k√łbekontrakten inden for en bestemt frist. Derfor vil kun ejendomsretten fra den ene person til den anden kun i den efterf√łlgende kontrakt Med den f√łrste forpligter parterne sig til at n√• underskriften af ‚Äč‚Äčden anden.
Det er klart, at manglende overholdelse af forpligtelsen indeb√¶rer konsekvenser for de to parter; konsekvenser, der kan variere afh√¶ngigt af det konkrete tilf√¶lde og afh√¶ngigt af, hvad parterne har etableret i henhold til kontrakt (fx straffeklausulen i medf√łr af civillovens artikel 1382).
Men hvis kontraktens effektivitet er underordnet og dermed driften af ‚Äč‚Äčde forpligtelser, der p√•t√¶nkes deri, forudsat at banken yder l√•net, siger det sig selv, at i tilf√¶lde af at dette ikke sker, ville det ikke kun g√• videre med bestemmelsen i endelig, men dette ville ske (eller i det mindste skulle det ske) p√• en smertefri m√•de for den lovende k√łber (husk dog, at vi under alle omst√¶ndigheder skal tage hensyn til den konkrete sag og kontraktbetingelserne).

Tilstanden præcedens for kontraktens effektivitet

Vi har sagt, at den p√•g√¶ldende klausul vil indeholde en suspensiv tilstand af kontraktens effektivitet. Det sp√łrgsm√•l, der s√• sker i logisk r√¶kkef√łlge, er, om en forel√łbig kontrakt kan indeholde en betingelse.
I dette sp√łrgsm√•l svarer kassationsretten i den p√•g√¶ldende s√¶tning ja (efter et princip, der allerede er n√¶vnt i pr√¶cedenserne), da kun de butikker, for hvilke dette forbud udtrykkeligt er fastsat ved lov, ikke kan indeholde en betingelse.

Boligk√łb


Betingelsen sammen med begrebet og byrden er et utilsigtet element i den juridiske transaktion: Som et uheldsmæssigt element kan det kun være til stede i kontrakten på parternes vilje (når loven ikke forbyder dens forudsigelse); Det er derfor adskilt fra de væsentlige elementer, hvis mangel tværtimod påvirker selve kontraktens gyldighed.
Betingelsen (se artiklerne 1353 og efterf√łlgende borgerloven) er en fremtidig og usikker begivenhed, hvor parterne g√łr aftalens effektivitet eller opsigelse: i det f√łrste tilf√¶lde har vi en suspensionsbetingelse for effektivitet, mens i den anden vi har en resolutiv tilstand af effektivitet.
den klausul som blokerer effektiviteten af ‚Äč‚Äčden forel√łbige kontrakt indtil udstedelsen af ‚Äč‚Äčl√•net, i henhold til dommens dom i sagen herefter, en betingelse om suspension af effektiviteten.
Vores kode forbyder, for så vidt angår vores bekymring, den såkaldte rent potestative klausul:

Det er intet fremmedg√łrelse af en ret eller antagelse af en forpligtelse, der er underlagt en suspensionsbetingelse, der g√łr det afh√¶ngig af den blotte vilje hos udl√¶ndingen eller henholdsvis dennes skyld (artikel 1355 c.c.).

Derfor kan produktionen af ‚Äč‚Äčvirkningerne af en kontrakt ikke g√łres afh√¶ngig af en fremtidig og usikker begivenhed, der udelukkende er knyttet til s√¶lgerens eller debitorens vilje.
If√łlge appellanten i dommen er den omtvistede klausul en ren bestemmelse, for netop opfyldelsen af ‚Äč‚Äčbetingelsen er helt afh√¶ngig af en af ‚Äč‚Äčparternes vilje.
Den potestative klausul er i stedet optaget blandet, hvis forekomst kun er delvis relateret til en af ‚Äč‚Äčparternes handlinger og er den p√•g√¶ldende klausul if√łlge H√łjesteret.
For at udfylde vores information tilf√łjer vi det if√łlgekunst. 1359 c.c. en tilstand anses for opfyldt, hvis den ikke har fundet sted:

af grunde, der kan henf√łres til den part, der havde interesse for det (jf. civillovens artikel 1359).

Kassationsdomstol: legitim underordnet salg til realkreditlånet

Domstolen forklarer, at den pågældende betingelse skal kvalificeres som blandet:

Afh√¶ngigt af tildeling af l√•net er ogs√• den lovpligtige k√łber opf√łrsel i forbindelse med udarbejdelsen af ‚Äč‚Äčden tilh√łrende praksis, men uden at yde l√•net involverer de f√łlgende bestemmelser i kontrakten uden varsel i henhold til art. 1359 torsk. civ. En mulig forbrydende adf√¶rd fra den lovende k√łber, b√•de fordi denne bestemmelse ikke finder anvendelse i tilf√¶lde, hvor parten holdes betinget af en given tjeneste, ogs√• har interesse i opfyldelsen af ‚Äč‚Äčbetingelsen, og fordi udeladelse af en aktivitet det kan anses for at v√¶re i strid med god tro og udg√łr en ansvarskilde, da den udeladte aktivitet er genstand for en retlig forpligtelse, og eksistensen af ‚Äč‚Äčen s√•dan forpligtelse skal udelukkes for gennemf√łrelsen af ‚Äč‚Äčdet potentielle element i blandet tilstand "(Kassationsafdeling ¬ß 2, dom nr. 10074 af 18/11/1996, Rv.500605, kassationsafdeling 3, s√¶tning nr.23824 af 22/12/2004, rf 578807) (se cass Nr. 22046/2018).

Dybest set er derfor klausulen det er ikke ulovligt i henhold til art. 1355 c.c. fordi den forventede betingelse ogs√• afh√¶nger af den lovende k√łbers handlinger, men uden at give l√•net indeb√¶rer de konsekvenser, der er fastsat i kontrakten, uden at tage hensyn til bestemmelserne i art. 1359 cc, b√•de fordi denne regel g√¶lder for sagen, hvor den part, hvis handling afh√¶nger af opfyldelsen af ‚Äč‚Äčbetingelsen, ikke har nogen interesse, og enten fordi udeladelse af en aktivitet indeb√¶rer ansvar for overtr√¶delse af princippet om god tro hvis en s√•dan aktivitet indeb√¶rer en retlig forpligtelse, og det er s√•ledes ikke tilf√¶ldet med gennemf√łrelsen af ‚Äč‚Äčdet blandede potestative potestative element.
Princippet er ikke nyt: i virkeligheden nævnes der nogle præcedenser i den angivne sætning - det var det allerede angivet tidligere af samme kassationsdomstol.



Video: