Lej hus med indløsning

Et instrument, som loven søger at fremme køb af fast ejendom i krisetider, er lejen med indløsning, reguleret af D.L. Lås op Italien.

Lej hus med indløsning

Lej med indløsning

beskyttelse af retten til boliger

Det er før vores øjne: En af de sektorer, der lider af den krise, vi lever i, er salg af fast ejendom.
I særdeleshed skaber manglen på likviditet ud over fremtidens usikkerheder problemer.
På den anden side kan selv de, der har et job og derfor kan støtte betalingen af ​​afbetalingen, ofte ikke ophæve den forskudsbetaling, der er nødvendig for at få et pant (realkreditlån er sjældent 100% og på det tidspunkt er mindre praktisk) eller at depositum har det, men foretrækker at holde det for at klare fremtidens ukendte, såsom tab af arbejde, fødsel af børn mv.
På den anden side kan der være dem, der kan betale nedbetalingen, men har ikke de nødvendige forudsætninger for at få realkreditlånet, eller dem, der forventer at have en fremtidig tilgængelighed, som i dag ikke har (f.eks. Skal sælge et hus til gengæld).
Loven søger at fremme instrumenter, der tillader salg af fast ejendom til trods for de forhold, vi lever i.
Blandt disse værktøjer er der ogsåleje med indløsning, også kaldet husleje med indløsning, eller endda som husleje til køb, i dag reguleret afkunst. 23 den D. L. n. 133/2014, kendt som D.L. Lås op Italien.
Det institut der henvises til i D. L. n. 133 består grundlæggende af lejemål med mulighed anerkendt til dirigenten, en dag af købe.
Denne kontraktlige figur har i dag med D. L. n. 133 regulering, nogle gange besværlig, som som vi vil se, har fordele, men også ulemper.
Men først lad os kende de regler, der er nævnt i D. L. n. 133/2014, som altid henviser til den fulde læsning af lovens tekster og rådgiver mere end nogensinde om at henvende sig til sagens sagkyndige konsulenter til løsning af konkrete sager.
Lad os også forudsætte, at sagen er så kompleks, at den ikke fuldt ud kan behandles her.

Leje med indløsning i D.L. Lås op Italien

ejendom køb muligheder

L 'kunst. 23 derfor disciplin denleje med indløsning først og fremmest ved at give en definition af instituttet i titlen titel som vedrører jeg nydelse kontrakter baseret på det efterfølgende salg af ejendomme; i teksten beskrives disse kontrakter for os som dem, bortset fra finansiel leasing, der giver mulighed for øjeblikkelig tildeling af ejendomsretten med lejerens ret til at købe det inden for en bestemt periode, idet den del af gebyret, der er anført i kontrakten (V. kunst. 23, co.1, D. L. n. 133/2014).
Så vi har den umiddelbare udnyttelse af ejendommen kombineret med muligheden anerkendt for lejeren af købe det inden for en vis tidsperiode ifølge denne mulighed gebyr månedligt, hvilket vil være (sandsynligvis højere og) delvist opkrævet til overvejelse af overførslen.
Derfor er hele kontraktstrukturen betinget af muligheden for køb fra begyndelsen.
Muligheden for at forblive sĂĄdan, det er dirigenten, er dog fri til at beslutte.
Når han ikke udøver retten til at købe, vil en del af den betalt husleje, der allerede er etableret fra begyndelsen i kontrakten, blive returneret til ham (v. kunst. 23, co.1-bis, D. L. n. 133/2014).
Fra standardens brev er det klart, at parterne ved kontrakt kan fastlægge, hvilken del (derfor ikke alle) af det beløb, der er givet til køb, skal returneres i dette tilfælde.
For at garantere bidragyderens rettigheder, opsiges kontrakten i sagen manglende betaling, selv ikke i træk, af et antal kanoner; Det mindste niveau af manglende overholdelse, hvorunder kontrakten ikke kan fastsætte beslutningen, kvantificeres som en procentdel.
den D. L. n. 133 det vil sige, det giver parterne et samlet skøn med hensyn til antallet af gebyrer, der ikke må betales for at være en løsning og i stedet angiver en procentdel, dvs. et minimumsniveau svarende til tyvende af det samlede antal gebyrer, under hvilke kontrakten ikke kan fastsætte opsigelse (v. kunst. 23, co.2, D. L. n. 133/2014).
Så selv her, som i lejekontrakten, er opsigelsen af ​​kontrakten på grund af restancer, men den fungerer på en anden måde, fordi vi tager højde for enhypotese køb og salg.

Transkription af lejekontrakt med indløsning

kontrakt og levering af ejendom

Kontrakten indgĂĄr i ejendomsregistret i henhold tilkunst. 2645-bis c.c..; denne transkription har ogsĂĄ de samme virkninger som den omtaltekunst. 2643, co.1, n. 8, kommerciel kode. (V. kunst. 23, co.1, D. L. n. 133/2014).
Hvad betyder dette?
De gerninger, der er angivet vedrørende fast ejendom (netop dem, der er angivet af Artikler. 2643 og ss. kommerciel kode.) skal transkriberes denne operation garanterer vished i relationer, det vil sige muligheden for at undgå ukorrekte operationer: f.eks. at bestemme med hvem han præsenterer sig selv, men han er ikke ejer af ejendommen eller at købe beslaglagt ejendom transkriptionen giver også bestilling I tilfælde af efterfølgende salg af samme gode af samme person: I en nøddeskal forstår de, der transkriberer først, tredjemand.
L 'kunst. 2645-bis regulerer - for så vidt angår det her i første omgang -, den transkription af kontrakter indledende af erhvervelse af fast ejendom: de skal transkriberes, hvis de stammer fra privat skrivning med bekræftet eller retligt certificeret tegning eller ved offentlig handling (se kunst. 2645-bis, co.1 c.c..).
I dette tilfælde er transkriptionen af ​​den endelige (eller anden handling, der udfører den foreløbige eller den sætning, der accepterer anmodningen med det formål at opnå den specifikke præstation af foreløbige kontrakter) det hersker over de transkripter og indskrifter, der er foretaget mod den lovende sælger efter transkriptionen af ​​den foreløbige kontrakt (V. kunst. 2645-bis, co.2 c.c..).
Udførelse i specifik form styres afkunst. 2932 c.c.. og det er opnået gennem en sætning, der fremkalder virkningerne af den kontrakt, der ikke er indgået (v. kunst. 2932 c.c..).
den effekter af transkriptionen du har dog kun hvis inden et år fra den aftalte dato for den endelige afslutning eller inden for 3 år fra transkriptionen af ​​den foreløbige er der transkription af den endelige kontrakt eller en anden handling, som under alle omstændigheder udgør udførelsen af ​​den foreløbige kontrakt eller den retlige anmodning med det formål at opnå den specifikke opfyldelse af forpligtelsen til at indgå kontrakt ellers har de aldrig haft ((v. kunst. 2645-bis, co.3).
I tilfælde afleje med indløsning, den co.3 af teknikken. 23, D. L. n. 133/2014 forlænger den nævnte treårige periodekunst. 2645-bis c.c.. for hele kontraktens varighed og under alle omstændigheder i en periode på højst ti år.
De indledende kontrakter vedrørende kontrakten kan også transkriberes dele af bygninger, der skal bygges eller under opførelse (V. kunst. 2645-bis, co.4, 5 og 6, kommerciel kode.).
Virkningerne afkunst. 2643, co.1, n. 8 c.c.. de vedrører transkription af lejemål med en varighed på mere end ni år.
Ifølge en guide udarbejdet af Nationalråd for notarer sammen med nogle forbrugerorganisationer Ifølge loven giver transkriptionen af ​​lejen til køb en dobbelt effekt i forhold til de to faser, hvori den er opdelt:
• En effekt af eksigibilitet over for tredjemand med hensyn til udstedelse af brug
• En bookingeffekt, der ligner den, der er produceret ved registrering af en foreløbig kontrakt med hensyn til bidragyderens forpligtelse til at overdrage ejendomsretten til aktivet i tilfælde af udnyttelse af lejerens købsret.
Desuden er det citeret kunst. 23, D. L. n. 133/2014, henviser udtrykkeligt til anvendelsen af ​​nogle af civillovets normer, nemlig dem: on annullering af transkriptionen af foreløbige kontrakter (se kunst. 2668, co.4 c.c..); på kredit for manglende gennemførelse af forberedelserne transkriberet (v. kunst. 2775-bis c.c..); og viderepant for det gode formål med den foreløbige (V. kunst. 2825-bis c.c..) såvel som artikler. fra 1002 til 1007 regulere visse aspekter afbrugsret det vil sige:opgørelse og garanti, den mangel eller manglende garanti, le gebyrer, der bæres af brugen af ​​brugen, le ekstraordinære reparationer, den ejerens afslag på at reparere og delvis ødelæggelse af tilbehørsbygningen; fra Artikler. 1012 og 1013 kommerciel kode., stadig regulerende aspekter afbrugsret det vil sige den usurpations under usufruct og handlinger relateret til easements og sagsomkostninger; som kompatibel.
I tilfælde af fiasko du kan bede omudførelse af kontrakten ved hjælp af en retsanmodning i henhold til art'Art. 2932 c.c.. (V. kunst. 23, co.3, D. L. n. 133/2014).

Fast ejendom under opførelse og underinddeling af finansiering

den D. L. n. 133 strækker sig derefter til de bygninger, der er berørt af husleje med indløsning, hvis de er huse, forbuddetkunst. 8 i lovdekret nr. 122/2005 og angiver, at det virker fra ydelse af nydelse (v. kunst. 23, co.4, D. L. n. 133/2014).
den Dekret nr. 122 den indeholder Bestemmelser om beskyttelse af ejendomsret til købere af bygninger, der skal bygges... og allekunst. 8 giver det Notaren kan ikke fortsætte med underskrivelsen af ​​salgskontrakten, hvis lånetes underinddeling i aktier eller afslutningen af ​​en sikkerhedsstillelse for ophævelse eller opdeling af pantet som sikkerhedsstillelse eller af beslaglæggelsen skal udbetales, før eller samtidig med bestemmelsen på ejendommen.

Lej med indløsning og standard

Hvis kontrakten er løst for fiasko af stipendiaten skal sidstnævnte returnere den del af gebyrerne, der opkræves ved overførslen, med de juridiske interesser hvis opsigelsen på den anden side skyldes brud på lejeren, skal han returnere ejendommen, og de betalte gebyrer forbliver hos udbyderen som kompensation (medmindre andet er aftalt ved aftale) (v. kunst. 23, co.5, D. L. n. 133/2014).

Leje med indløsning og konkurs

beskyttelse af hjemmet

Hvis grantor fejler kontrakten fortsætter, underlagt regel, der bestemmer, at de ikke er tilbagekaldt (med konkurs tilbagekaldelse) salg og foreløbigt salg transkriberet i henhold tilartikel 2645-bis i civillovskodeksen, hvis virkninger ikke er ophørt i henhold til ovennævnte bestemmelsens tredje afsnit, indgået til den rigtige pris og vedrørende ejendomme til privat brug, der er bestemt til at udgøre køberens eller hans slægtninges og slægtninges hovedbolig inden for tredje grad, dvs. ikke-beboelsesejendomme, der er bestemt til at udgøre hovedforretningen for køberen, forudsat at dette aktiv på datoen for konkursangivelse rent faktisk udøves, eller der er foretaget investeringer for at give det (V. kunst. 67, co.3, Lett. c., R. D. n. 267/1942).
På den anden side, hvis lejeren fejler, gælder reglerne for afventende forhold.kunst. 72, R.D. n. 267/1942 - som der henvises til - hvilket i princippet bestemmer, at forvalteren beslutter (med tilladelse fra kreditorudvalget) om at fortsætte eller ej i forholdet.
Hvis konkursforvalteren vælger at opløse fra kontrakten, gælder de beslutningsregler, der henvises til i det citerede co. 5, kunst. 23, D. L. n. 133/2014 (V. kunst. 23, co.6, D. L. n. 133/2014).

Cirkulær på lejeaftale med indløsning

På lejekontrakten med indløsning blev der derefter udstedt Revenue Agency Circular nr. 4 / E af 19. februar 2015, berettiget Skatteordning, der gælder for direkte skatter og indirekte skatter, til nydelsesaftaler baseret på efterfølgende salg af ejendomme - Artikel 23 i D.L. 12. september 2014, n. 133.

Boliglån og leje med indløsning

Kort sagt, leje med indløsning synes at tilbyde en løsning til dem, der ikke har forskud til at få adgang til realkreditlånet; i en vis periode vil den ene, hvor forholdet vil finde sted som en lejekontrakt til de angivne normer, erstatte lejen pantet.
Selvfølgelig inkluderer gebyret både lejekontrakten og en del af vederlaget, der gives som et køb.
I slutningen af ​​denne periode køber eller lejer lejeren.
På det tidspunkt vil han, hvis han vil købe, stadig have brug for at ansøge om lånet, selv om det er mindre end det oprindelige beløb, medmindre han har en likviditet, som han ikke havde før det skal ses, om han i mellemtiden har været i stand til at afsætte noget at betale som en forskudsbetaling, hvilket er svært, at skulle betale et højt gebyr i løbet af månederne (inklusiv både leje og køb).

Leje med indløsning, risici

Fordelene ved lejekontrakten med indløsning er indlysende: Den potentielle køber bruger, men køber ikke straks, og i mellemtiden begynder at betale beløbet for købet; den håbende sælger begynder straks at sætte indkomst den gode af hans ejendom, som i disse tider ikke er så let at sælge.
Hvad er det risici der løber med husleje med løsepenge?
Her vil vi angive det nogle.
For ejer der er først og fremmest ulempen ved ikke at kunne sælge med det samme og dermed opnå det samlede beløb, men kun en periodisk betaling.
Hvis det har brug for likviditet, er det ikke løsningen.
Hvis på den ene side denlejer Det skal have særlig omsorg for bygningen, da det engang kan være eget, derimod er der risiko for hver placering, det vil sige at lejeren snart vil blive i misligholdelse; På dette tidspunkt skal udstederen ty til dommeren.
For lejeren er ulempen ved at betale et gebyr, der er højere end gennemsnittet, og betaler både lejen og købet og skal under alle omstændigheder betale en maksimumsafgift, hvis han ønsker at købe. Selvfølgelig, hvis han beslutter sig for ikke at købe, kan han få kontrakten tilbage.
Men i det hele taget synes proceduren lidt besværlig, og loven bestemmer under alle omstændigheder, at parterne ved aftale fastslår, at lejeren kan få tilbage en del af det beløb, der er givet som vederlag for overførslen (og ikke alle) (v. kunst. 23, co.1-bis, D.L. n. 133/2014).
Lejekontrakten med indløsning kan da, men må ikke udarbejdes af en notar, og må, men må ikke transkriberes: manglen på sådanne elementer gør hele transaktionen mere risikabel.
Kontrakten er ikke assisteret af beskyttelsen med hensyn til køb af bygninger, der skal bygges, f.eks. Garanti garanti forpligtelse fra fabrikanten (se kunst. 2, D.Lgs. N. 122/2005).
I lyset af det foregående er det helt sikkert at foretrække at lave to konti, overvej at bruge denne potentielt nyttige kontraktformel, hvis i øjeblikket ikke kan købes, men i fremtiden forventer vi det, da transaktionen er dyrere end en simpel lejekontrakt og under alle omstændigheder er det tilrådeligt at kontakte ekspertkonsulenter, at stole på en notar fra begyndelsen og bede om omskrivning af kontrakten fra begyndelsen.



Video: