Kommerciel leasing, fornægtelse af fornyelse og konsekvenser

Ejeren af ​​en forretningslokale kan kun forhindre stiltiende fornyelse af lejekontrakten i visse tilfælde, og hvis han ikke overholder denne, risikerer han sanktioner.

Kommerciel leasing, fornægtelse af fornyelse og konsekvenser

Locazione commerciale

den kontrakter til brug bortset fra boliger have en varighed pĂĄ mindst seks ĂĄr.

At etablere det første afsnit afkunst. 27 i lov nr. 392/78 i betragtning af hvilke:

Varigheden af ​​lejemålene og lejemålene i byejendomme må ikke være mindre end seks år, hvis bygningerne anvendes til en af ​​følgende aktiviteter angivet industrielle, kommercielle og faglige turistinteresser, såsom rejsebureauer og turisme, sports- og fritidsfaciliteter, virksomheder ophold og andre turismefremmende organer og lignende.

den andet afsnit i samme artikel fuldføre ovennævnte standard med angivelse af at:

Bestemmelsen i foregående afsnit gælder også for kontrakter vedrørende bygninger, der anvendes til almindelig og professionel udøvelse af selvstændig erhvervsvirksomhed.

Hvis aktiviteten er det hotelpå den anden side i det mindste i kontraktens løbetid ni år (kunst. 27, tredje afsnit, l. n. 392/78).

L 'kunst. 28 specifikation at kontrakten skal betragtes som fornyet i lige tid, medmindre den opsiges.

Første udløb og nægtelse af fornyelse

FormĂĄlet med loven er at regulere lejemĂĄlene ogsĂĄ for at tillade stabilitet af disse kontraktforhold.

Dette, dog, det betyder ikke at forhindre muligheden for at løse denne begrænsning a priori kontraktforhold.

I denne sammenhæng, lovgiveren har fastslået, at ejeren kan nægte fornyelsen, hvis meget særlige omstændigheder forekommer.

Dette er de hypoteser, der er fastsat afkunst. 29 l. n. 392/78. Blandt disse nævner vi de mest kendte:

a) at bruge ejendommen til at eje hjem eller ægtefælle eller slægtninge inden for anden grad i en lige linje

b) at bruge ejendommen til selv eller af ægtefælle eller slægtninge inden for den anden grad i lige linje at udøve en af ​​de aktiviteter, der er nævnt i artikel 27, eller i tilfælde af offentlige myndigheder offentlige organer eller offentligretlig udøvelse af aktiviteter med henblik på at nå deres institutionelle mål

Contratto di locazione

c) nedrive bygningen for at genopbygge den eller fortsætte med sin komplette renovering eller komplet restaurering eller udføre en indsats på grundlag af et langsigtet kommunalt implementeringsprogram i overensstemmelse med gældende love. I de ovennævnte tilfælde er besiddelsen af ​​den foreskrevne licens eller koncession en betingelse for frigivelsesaktionen; Effekten af ​​frigivelsesordren er løst, hvis licensens eller koncessionsvilkårene er udløbet, og licensen ikke er blevet bestilt igen

d) omstrukturering af bygningen med henblik på at gøre overfladen af ​​de lokaler, der anvendes til salg i overensstemmelse med bestemmelserne i lovens artikel 12 af 11. juni 1971, n. 426 og tilhørende kommunale planer, forudsat at de arbejder, der skal udføres, gør lejers ophold uforeneligt i bygningen. Også i dette tilfælde er besiddelsen af ​​den foreskrevne licens eller koncession en betingelse for frigivelsesaktionen; Effekten af ​​frigivelsesordren er løst under de betingelser, der er angivet i det foregående brev c).

den femte og sjette afsnit af art. 29 l. n. 392/78 præciserer, at:

I meddelelsen skal angives, med ugyldighed, grunden blandt de strengt angivet i de foregĂĄende stykker, hvorpĂĄ opsigelsen er grundlagt.

Hvis udlejeren ikke overholder bestemmelserne i de foregĂĄende afsnit, anses kontrakten fornyet i henhold til foregĂĄende artikel.

Sanktioner for manglende overholdelse

Lad os sætte sagen, som er den, der løstes af sætning n. 19811 af 4. oktober 2013 foretaget af Domstolen, at leasinggiveren, medens han klart og regelmæssigt angiver årsagen til opsigelsen, ikke handler i overensstemmelse hermed.

Hvad sker der?

L 'kunst. 31 af l. n. 392/1978, dedikeret til sanktioner, lyder:

Den udlejer, der har opnået tilgængeligheden af ​​ejendommen for en af ​​de grunde, der er fastsat i kunst. 29 og at han inden for seks måneder fra leveringen ikke brugte ejendommen som sit eget hjem, hans / hendes ægtefælle eller slægtninge inden for anden grad i en lige linje eller ikke brugte ejendommen til egen virksomhed af en af de i teknikken angivne aktiviteter. 27 eller har ikke overholdt betingelserne i koncessionen eller kommunens interventionsplan med hensyn til begyndelsen af ​​nedrivning, genopbygning, renovering eller restaurering af bygningen eller, for så vidt angår ejendomme, der anvendes som hotel, pension eller kroen har ikke gennemført genopbygningsarbejdet inden for det tidsrum, der er opstillet af ministeriet for turisme og underholdning, er det krævet, hvis lejeren kræver det, at genoprette kontrakten uden at foregribe de rettigheder, der er købt af tredjemand i god tro, og refusion af udgifter til fjernelse og af de øvrige afholdte afgifter eller erstatning for lejeren, der ikke overstiger otteogtredive måneder af lejen modtaget før kontraktens afslutning, ud over godtgørelserne i henhold til art. 34.

Udover at bestemme restaureringen eller erstatning for erstatning bestemmer dommeren udlejeren at betale et beløb på L. 500.000 til L. 2.000.000, der skal doneres til den kommune, på hvis område ejendommen er beliggende, ud over socialfonden fastsat i afsnit III i denne lov.

den Domstolen i Romminder om denne regel, gentog han det Konfigurerer en hypotese af udlejerens ansvar for manglende opfyldelse, bestanddele af slægten som per kunst. 1218 cc; Kort sagt udlejer lejeren, der forpligter fornyelsen af ​​den ikke-leasingkontrakt på den første frist, af en af ​​årsagerne beskrevet i art. 29 i lov nr. 392/1978 og følger derefter ikke de påtænkte intentioner på grund af meddelelsen (forhandling) om nægtelse af fornyelse inden seks måneder efter den effektive levering af omskifteligheden er udsat for handlingen ( potestativa) ved genoprettelse af kontrakten eller alternativt til lejers erstatningsaktion, der har ret til at opnå et beløb til dette formål, ikke mere end otteogfyrre måneder af det sidste gebyr, der er betalt ved kontraktens afslutning (såkaldt skade ved annullering) (Trib Roma 04 oktober 2013 n. 19811).

I det væsentlige hvis ejeren ikke handler som han skulle have og den tidligere handler sagsøgte ham, er det op til den førstnævnte at bevise, at den manglende opfyldelse skyldes ham, der ikke kan henføres til ham.



Video: