Køb og salg: Hvad er køberens beskyttelse, hvis bygningen ikke er tilgængelig

Hvad kan køberen gøre, når han indser, at den tilgængelige ejendom mangler? Hvilke handlinger kan udøves mod sælgeren?

Køb og salg: Hvad er køberens beskyttelse, hvis bygningen ikke er tilgængelig

Ejendomshandel og gennemførlighed

Kontrakten af køb af fast ejendom det kan fastsættes, selvom certifikat om gennemførlighed. I tilfælde af at ejendommen er blottet for dette væsentlige krav, forbliver handling for overdragelse af ejerskab gyldig.

Hvad er levedygtigheden af ​​en ejendom

Når det drejer sig om brugervenlighed af en bygning, henvises der til dokumentet, der attesterer overholdelse af minimumskravene i sundhed, hygiejne og sikkerhed af bygningen og de installerede systemer i den.
På denne måde er bygningens overensstemmelse med gældende regler certificeret.
På et tidspunkt blev der skelnet mellem certifikatet om gennemførlighed og bevarelsesbeviset, men siden 2001 er denne differentiering forsvundet, og vi taler kun om levedygtighed.
Med ikrafttrædelsen af ​​lovdekret 222/2016 er certifikatet om gennemførlighed ikke længere til stede, som erstattet af certificeret rapport af gennemførlighed.
Det skal præsenteres for kontoret kommunalt kompetent af ejeren af ​​byggetilladelsen, af hvem præsenterede SCIA eller deres overdragere.

Levering af ejendommen


den sigt at præsentere rapporten er af 15 dage fra meddelelsen om færdiggørelsen af ​​værkerne. Præsentationen af ​​den berørte part skal ledsages af et erklæring udarbejdet af en kvalificeret fagmand. Med det certificerede tegn på levedygtighed i praksis opnås boligens beboelighed. Hvis det ikke fremlægges inden for en periode på 15 dage, vil den forpligtede part pådrage sig en administrativ sanktion.
Signaleringen skal udføres i tilfælde af nye konstruktioner, rekonstruktioner, andre indgreb på en allerede eksisterende bygning og for overlevelser.

Ejendommen med manglende gennemførlighed er ikke omsættelig

den mangel dell 'gennemførlighed af bygningen påvirker væsentligt hans Handel.
Lad os se hvorfor. Selvom det ikke forhindrer aktivets omløb, da overførselsloven forbliver gyldigt, hans fravær er konfigureret som en kontraktbrud fra sælger af en ejendom, der har pligt til at levere til køberen certifikat om gennemførlighed, i mangel af hvilken ejendommen er incommerciabile.
Dette påstås af Domstolen i Højesteret med sætningen n. 2294 af 30. januar 2017 om salg af en bygning uden tilgængelighed.
På dette tidspunkt forsøger vi at forstå, hvad der menes med inkompercibility, et koncept, der henvises til i ovennævnte sætning. Udtrykket tager en udsøgt økonomisk betydning, der går ud over det juridiske område, og henviser til en bygning, der ikke er attraktiv på ejendomsmarkedet, da den ikke er tilgængelig.

Fast ejendom køb


Kontraktens frigivelse eller invaliditet kan under kontraktens indgåelse faktisk være et afgørende element i samtykke. Hvis køberen stadig var interesseret i at købe, kunne han anmode om en prisnedsættelse.
Kassationsretten, med den anførte afgørelse, lægger derfor vægt på social økonomisk funktion af fast ejendom, kompromitteret i tilfælde af manglende levedygtighed.

Sælger standard og aliud pro alio

Kassationsretten ud over at fremhæve bygningens inkommercibilitet fokuserer på kontraktmæssigt ansvar dell 'fremmedgørende i tilfælde af manglende levering af den nødvendige dokumentation.
Reiterer en konsolideret orientering, anser Højesteret misligholdende sælger de forpligtelser, der følger af salgskontrakten og konfigurerer manglen på beskæftigelsesegnethed, en hypotese om levering af aliud pro alio. Med disse udtryk menes levering af en forskellige ting fra det aftalte.
Tilfælde, hvor certificeret rapportering om levedygtighed ikke var præsenteret fra det obligatoriske emne svarer de til den hypotese, hvor levedygtigheden mangler helt på grund af mangel på nødvendige betingelser at kunne få det. I så fald overveje de strukturelle mangler i en bygning, der har frataget de hygiejniske og sundhedsmæssige forhold, der er pålagt ved loven.
Begge situationer er et tilfælde af aliud pro alio e ikke af vice af den solgte solgte.
Manglen på accept kan ikke afhjælpes ved, at sælgeren har indgivet en ansøgning om amnesti eller det forhold, at ejendommen tidligere var blevet brugt som bolig.
Sælgers forpligtelse til at levere levedygtighedscertifikatet skyldes den mere generelle forpligtelse til at levere ejendommen under betingelser for at tjene normal brug og nydelse.
I mangel af levering vil der ud over kompromiset med ejendomsrettigheder på ejendommen være en krænkelse af sundhedsretten, der er beskyttet af forfatningens artikel 32.
Da forpligtelsen til at levere de dokumenter, der attesterer levedygtigheden er fastsat i loven fra sælgerens side vil være op til ham for at aktivere proceduren i forbindelse med at opnå det samme, hvis ejendommen ikke var. Aftalen mellem parterne, der etablerer andet, er forbeholdt.
Konfigurationen af ​​sagen beskrevet som en levering af aliud pro alio ikke af vice af bygningen har konsekvenser retsmidler aktiveret af køberen.
Det følger heraf, at han for at være i stand til at træffe retlige skridt ikke behøver at overholde de strenge vilkår for fortabelse og recept, der er fastsat i tilfælde af mangel på den solgte ting.
Køberen vil have 10 år tid til at indgive en retssag mod sælgeren.
I betragtning af butikens gyldighed er der desuden notar som parterne har vendt, vil være forpligtet til at fortsætte med underskrivelsen af ​​salgskontrakten. I overensstemmelse med hans opgaver skal han oplyse køberen om manglen på acceptabilitet og informere dem om konsekvenserne af ikke-certificering. Det vil også være notarens opgave at overdrage klausulerne om specifikke aftaler mellem parterne i retsakten for at undgå fremtidige tvister.

Hvad køberen kan gøre i tilfælde af manglende tilgængelighed

I betragtning affiasko den sælger, kan den skadelidte handle i overensstemmelse med de retsmidler, der er fastsat i loven. For at kunne udøve retssagen har køber udtrykket tiårige af recept af deres rettigheder.
Hvad er formerne af beskyttelse til fordel forkøber i tilfælde af aliud pro alio?
Det er godt først at vide det:

i kontrakter med tilsvarende ydelser, når en af ​​entreprenørerne ikke opfylder sine forpligtelser, kan den anden efter eget valg anmode om opfyldelse eller opsigelse af kontrakten, bortset fra i hvert fald erstatning for erstatning. (Artikel 1453 i borgerloven).

I modsætning til overtrædelsen af ​​sælgeren kan den anden part derfor handle for retten foropfyldelse, bede dommeren om at bestille defaulter til at udføre den fornuftige præstation. Køberen kan derefter anmode om, at sælgeren anskaffer e levere den papirer attestere levedygtigheden af ​​ejendommen.
Alternativt kan du indgive en retlig anmodning om at få opløsning den kontrakt beder ham om det opløsning. I så fald vil han / hun blive undtaget fra at udføre sin præstationer eller, hvis han allerede har udført, vil få den anden parts overbevisning afkast af hvad der er modtaget.
Hvis den interesserede part har valgt den første hypotese, vil han altid være i stand til at anmode om opsigelse af kontrakten, indtil han har opnået modydelsen på grund af ham. I tilfælde af en beslutningsanmodning kan opfyldelsen ikke længere anmodes om.

Fast ejendom købsopløsning


Fra loven mulighed for at spørge kompensation af skade led for manglende levering af certifikatet om gennemførlighed.
Yderligere retsmiddel erundtagelse af fiasko. I medfør af bestemmelserne i artikel 1460 i den italienske borgerlige lovbog kan han i modsætning til køber sagsøgt gøre indsigelse mod sælgerens manglende opfyldelse.

Foreløbig kontrakt og manglende tilgængelighed

Hvad sker der i tilfælde af foreløbig kontrakt hvis det efter afslutningen af ​​det samme køber del Indså du manglen på tilgængelighed af ejendommen, som du er forpligtet til at købe? Også i dette tilfælde er sælgeren, der ikke leverer dokumentationen, der attesterer praktikbarheden, i strid med hans kontraktlige opgaver.
Køberen kan nægte lovligt at komme til bestemmelsen af endelig kontrakt at købe og sælge og få refusion af nogen indskud og fremskridt tidligere betalt.



Video: