Condominium administrator: krav, aftale og tilbagekaldelse

Hvem kan udnævnes ejerlejlighed administrator? Hvad er de opgaver, det skal gøres, når det kan tilbagekaldes, hvad sker der, hvis det ikke opdateres?

Condominium administrator: krav, aftale og tilbagekaldelse

Condominium administrator

Den civile kode, i reglerne dedikeret til ejerlejlighed i bygninger, regulerer tallet påadministrator dedikeret direkte to artikler, 1129 og 1130, plus en af ​​gennemførelsesbestemmelserne inden for teknikken. 71-bis, vedrørende kravene til den person, der kan påtage sig denne stilling.

Instruktør-bygning


Hvem er denejerlejlighed administrator?
Administratorens tal, dette er resultatet af læsningen af ​​normerne fra retspraksis, er en figur svarende til agent med repræsentation (på alle se Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Denne stilling blev derefter tilpasset lovgiveren, som ved fornyelse af ejerlejlighed regler (Lov nr. 220 af 2012), specificeret at forholdet manager - ejerlejlighed ud over bestemmelserne i art. 1129 c.c. de regler, der dikteres af mandatet, gælder.
I det væsentlige eradministrator han er en person, til hvem ejerlejlighedssamlingen har til opgave at indføre en række juridisk relevante handlinger og fakta i forbindelse med forvaltning og bevarelse af de fælles dele i kollektiv interesse.
Bemærk: Selvom der ikke er domme, der angiver, at administratoren er prokvote-proxy for individuelle ejerlejligheder - i mangel af juridisk personlighed af holdet - det er altid godt at huske på, at agentens handling, når det drejer sig om ejerlejlighed i bygningerne, aldrig er rettet til tilfredshed af de enkelte interesser, men af ​​den kollegiale, der udtrykkes gennem forsamlingen.
den solidaritetsprincippet der informerer om alle ejerlejereglerne også fremkommer på dette område, og ellers kunne det ikke være: så det var ikke, ingen direktør kunne handle mod sin egen agent for at få de kreditter, der skyldtes ham, i forbindelse med forvaltning og bevarelse af fælles ting.

Krav til at tage stilling til administrator

Som det blev nævnt i begyndelsen, blevkunst. 71-ekstranummer af bestemmelserne om gennemførelse af civillovgivningen - indført i lov ved den såkaldte reform af ejerlejlighed - specificerer en række krav til kontorets engagement.
Disse krav kan opdeles som følger:
a) krav til integritet (fx mangel pĂĄ bestemte domme og / eller alvor, nydelse af borgerlige rettigheder osv.)
b) krav kulturel (være minimal med et gymnasialt eksamensbevis)
c) krav professionel (at have fulgt et indledende kursus og følge årligt efteruddannelse årligt).

administrator


Sammenlignet med de sidste to punkter har lovgiver fastsat undtagelser:
a) eksamensbeviser og grundkurser og periodisk opdatering er ikke nødvendige for den såkaldte interne administratorer, det vil sige for de administratorer valgt blandt condòmini;
b) Der kræves ikke eksamensbevis og grundkursus for de direktører, der har udført aktiviteten i mindst en år i de foregående tre år datoen for reformens ikrafttræden.
Det samme Artikel 71-ekstranummer fastsætter, at ledelsesudnævnelsen også kan ydes til partnerskaber eller selskaber, forudsat at kravene i sådanne tilfælde holdes af de ubegrænsede aktionærer, de direktører og de medarbejdere, der er udpeget til at udføre administrationsfunktionerne i ejerlejlighederne til fordel for Virksomheden leverer tjenesteydelser.
Vi vil se senere konsekvenserne forbundet med manglende / tab af krav.

Udnævnelse og pligter af ejerlejlighedskonsulenten

Artikel. 1129, stk. 1, i civilloven, fastslår, at udnævnelsen af ​​administratoren af ​​ejerlejlighed er obligatorisk, når der er mere end otte condòmini.
Nove condòmini eller ni forskellige ejere af så mange fast ejendom enheder (medejerne af samme enhed med henblik på denne tælling bør betragtes som en enkelt condòmino), er det nummer, hvorfra udnævnelsen er obligatorisk, dvs. det skal afgås af forsamlingen, som, hvis den fejler eller under alle omstændigheder ikke beslutter, kan erstattes af retsvæsenet.
For tid det er altid nødvendigt - det vil sige både i den første og anden indkaldelse - at den gunstige afstemning af flertallet af deltagerne i forsamlingen repræsenterer mindst halvdelen af ​​bygningsværdien.
Kun hvis obligatorisk udnævnelsen kan arrangeres af en dommer, i tilfælde af frivillig mulighed er denne mulighed udelukket, medmindre udnævnelsen sker inden for den bredere procedure, der er angivet ved kunst. 1105 c.c. som tjener til erstatning af den inerte samling af den retlige myndighed.
NĂĄr en gang er udpeget, er administratoren forpligtet til at opfylde en serie af obligationer identificeret ved teknikken. 1129 i borgerloven, og bliver indehaver af en serie af tilskrivninger angivet ved teknikken. 1130 c.c.

Udnævnelse-Administrator


nogle eksempler med referencestandarden. Administratoren er påkrævet:
a) a kommunikere deres data samt de steder og dage, hvor det er muligt at se en række dokumenter (de ejerlejligheder, der skal opdateres)
b) Åbn eller hvis der allerede er en Volturare, og brug a nuværende konto for hvert specifikt ejerlejlighed administreret
c) at indirekte samlingen til godkendelse af rapporten inden for 180 dage fra afslutningen af ​​forvaltningsåret
d) udføre resolutioner aktionærer;
e) levere udgift og indsamle bidrag eventuelt også med magt, med pligt til at gøre det, hvis det ikke afholdes af mødet, efter et hundredeogogtyve dage fra regnskabsårets afslutning
f) Kør skatteforpligtelser (betaling betragtes som forskudsbetaling mv.)
g) holde ejerlejlighed registreringer (register over registret kontor, udnævnelse og tilbagekaldelse, protokollen og regnskabsregistret)
h) opfylde konservative handlinger af de fælles dele (dvs. at arrangere vedligeholdelse og om nødvendigt at fastlægge domme for at undgå skade og / eller forringe de ovennævnte fælles dele).
Dette er de vigtigste forpligtelser og pligter, som administratoren skal opfylde og gennemføre. Andre forpligtelser kan identificeres ved andre lovbestemmelser, der i årenes løb kan have identificeret i administratorkontrollens navn gerningsmanden til specifikke og specifikke opgaver: Dette er især sket i skatte- og skatteområdet (tænk på forpligtelsen til at videregive til Revenue Agency, med henblik på den færdigudfyldte indkomstskat).
Ikke at følge op på de lovgivninger, der følger af loven, kan være årsag til tilbagekaldelse også retslige.

Tilbagekaldelse af ejerlejlighedskonsulenten

Ligesom udnævnelsen, den tilbagekaldelse Det er først og fremmest handling af samlingskompetence.
den beslutningsdygtig Beslutninger til denne beslutning er de samme som angivet for udnævnelsen.
den tilbagekaldelse Det kan altid arrangeres af forsamlingen, det er til enhver tid og uden behov for en begrundet grund.
Hans fravær kan højst betragtes som en grund til den tilbagekaldte administrator at anmode om erstatning for indtægtstab (se f.eks. Cass. SS.UU. n. 20957/2004).
Ud over montering vej der er den retslige: i dette tilfælde er appellen til dommeren imidlertid ikke automatisk, men skal støttes af særlige grunde og i nogle tilfælde ved forudgående bevis på tilbagekaldelsen af ​​mødet. Lad os se, hvad vi mener bedre.
Den retlige tilbagekaldelse, sigerkunst. 1129, ellevte afsnit, c.c. kan arrangeres:
a) når de opstår alvorlige uregelmæssigheder i ledelsen
b) når direktøren ikke har meddelt forsamlingen af ​​anmeldelsen af ​​en retslig eller administrativ handling, der er ublu af hans færdigheder;
c) når administratoren ikke har åbnet og brugt ejerlejlighed nuværende konto eller har begået alvorlige skattemæssige uregelmæssigheder.
I sidstnævnte tilfælde (dem, der er angivet i litra a c)), la anmodning om retlig tilbagekaldelse Det skal forud for et forsøg på at fjerne administratoren ved hjælp af generalforsamlingen.
Hvad angår alvorlige uregelmæssigheder, er det godt at specificere det Artikel. 1129 tolvte afsnit, c.c. den indeholder en blot illustrativ liste. Med andre ord: enhver adfærd, der indebærer en betinget mulighed for skade for ejerlejlighed, kan betragtes som sådan.
Husk dig: hvis administratoren har snuble i en alvorlig uregelmæssighedfor eksempel har det ikke overført alle beløb fra ejerlejlighedens nuværende konto, tilbagekaldelsen aflægges ikke automatisk af retsmyndigheden; Dette, som angivet i teknikken. 1129, ellevte afsnit, c.c. Det kan bortskaffe det, men det er ikke forpligtet til at arbejde i denne forstand.

Mangel på professionel opdatering og reflekser på udnævnelsen

Hvad sker der, hvisejerlejlighed administrator, der holdes, opdateres ikke, det følger ikke et opfriskningskursus end dem, der er fastsat i ministerdekretet?
Spørgsmålet er åbent og debatteret. Årsag: for tab af krav om ærlighed er loven klar, det er administratoren henfalder fra jobbet automatisk ex lege, for manglende krav til professionalisme er der ingen specifik indikation.
En sætning udgivet af Domstolen i Padua den 24. marts 2017 vedrørende udnævnelsen af ​​en administrator uden et certifikat for ajourføring af varemærker er et punkt til fordel for afhandlingen, der i denne mangel ser en hypotese om beslutningens ugyldighed.
I det væsentlige Administratoren skal opdateres og skal bevise det (hvor det er nødvendigt, er meddelelsen af ​​dette certifikat til ejerlejligheder ikke obligatorisk). Hvor dette ikke er gjort, er det muligt for ejerlejlighed at handle for retten for ugyldiggørelse af udnævnelsesopløsningen. I tilfælde af at certifikatet ikke kommer ud i retten, bør afgørelsen anses for ugyldig.
Nullity indebærer muligheden for udfordre beslutningen selv måneder senere og ikke kun inden for de tredive dage angivet i kunst. 1137 c.c. som det sker for annullerbare beslutninger.



Video: Our Miss Brooks: Cow in the Closet / Returns to School / Abolish Football / Bartering